2024年10月，十二师中院审理了一起长达十年的房屋买卖合同纠纷案，这起纠纷的双方都损失巨大，一方没了9000平方米职工福利房，一方因违约要赔偿2700万元，使得本应双赢的好事结果却是双输。

一、基本案情

2013年，为改善职工住房，甲单位将自有的地块交由乙房地产公司开发房地产。双方签署协议约定，乙房地产公司同意在该地块建设的房源中为甲单位指定的购房人提供新建商品住宅9000平方米（每套住宅建筑面积120-140平方米），甲单位指定的购房人向乙房产公司支付房屋价款，每平方米不超过5000元，乙房产公司应积极向甲单位提供户型图。甲单位指定的购房人具体名单及交款期限待协商后签订补充协议约定。如任一方违反上述协议的约定，应当向守约方支付违约金500万元，并承担因违约造成的全部损失，损失额的计算方式为协议中甲单位指定的购房人应付房款总额的两倍。

2019年，乙房地产公司取得案涉地块的建设工程规划许可证，之后便开始建设商品房并陆续取得各栋住宅楼的商品房预售许可证。2022年7月，乙房地产公司在报纸上刊登入住通知，通知案涉小区业主办理入住手续。2022年9月底，乙房地产公司的工作人员将入住通知通过微信发给甲单位的工作人员，要求甲单位尽快提供购房人员名单及安排购房人员在10天内交纳房款，而甲单位要求乙房地产公司先提供房源的户型图以供选择，选完后才能提供购房人员名单。

双方于2022年9月底沟通时，案涉小区尚余房屋100余套未售出，具备交房条件。因当日双方未达成提供房源与提供购房者名单的协议，乙房地产公司继续售房。

甲单位2023年起诉时，案涉小区仅余房屋10余套未售出，已不具备交房条件。因此甲单位起诉要求乙房地产公司赔偿损失3600万元以及违约金500万元。

二、法院判决

一审法院认为，本案的争议焦点是乙房地产公司是否构成违约并承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百七十八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。”根据双方之间的协议约定，乙房地产公司作为合同的相对方，负有向甲单位提供户型图以及保障甲单位选择房源的义务，但乙房地产公司不仅未按照协议约定在施工图设计审查通过后向甲单位提供户型图，也未在约定地块所开发的小区具备预售（抑或）亦或入住条件后保障甲单位选择房源，且至本案诉讼过程中已无房可选，导致甲单位丧失取得9000平方米房源的权利，故乙房地产公司以自己的行为表明不再履行协议约定，构成违约，应根据协议约定向甲单位支付违约金500万元。

关于乙房地产公司违约应赔偿甲单位金额，一审法院认为应参考鉴定机构出具的价格鉴定报告中案涉小区的房屋市场价和乙房地产公司自认的房屋市场价，减去违约金500万元，最终酌定乙房地产公司赔偿甲单位损失2700万。

一审法院判决后，乙房地产公司不服提起上诉，二审法院判决维持原判。

三、法官说法

二审法院认为，本案主要涉及利他合同中预约合同与本约合同的区分。

首先，预约合同是约定将来在当事人之间签订本约合同的意思表示。预约合同具备合同主要条款的，应当视为本约合同。二审法院认为，本案双方当事人于2013年及2017年签订的《协议书》《协议》具备了合同主体、标的、数量及价款四个要件，应当视为本案协议已构成本约协议。

其次，本案为利他合同，被利益方为甲单位职工。通常情况下，预约合同与本约合同的当事人应当具有同一性。在利他合同中，权利人基于利他目的签订的合同，在被利益人不能行使权利的情况下，义务人乙房地产公司应当向权利授予方即本案中的甲单位承担违约责任。

最后，双方《协议》约定了乙房地产公司的先履行义务，即应当先向甲单位提供户型图。本案乙房地产公司不向甲单位提供户型图，反而要求甲单位提供购房名单，乙房地产公司的该项诉讼请求既违反了合同约定，也违背了房屋买卖合同中购房人应当先看户型图，再决定购买何种户型的房屋的交易习惯，故乙房地产公司在本案中应当承担违约责任。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第五百二十六条　当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》

第三条　当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人姓名或者名称、标的和数量的，一般应当认定合同成立。