案情简介

近日，我院审理了一起商品房预售合同纠纷案件：甲房产公司销售经理小张在向乙购房者销售房屋时，在用房产公司收款码收取了乙购房者的首付款并向乙出具公司财务收据后。小张经理又提出，如果乙能向其个人交纳2万元“优惠价保证金”，则可以在签订正式房屋买卖合同时，给乙一定的内部优惠价，乙于是又向销售经理小张个人微信二维码支付了2万元“优惠价保证金”，随后，小张以自己名义向乙出具了《收条》。后因涉案房屋尚未动工、无法交付，乙向法院起诉，要求甲房产公司及销售经理小张退还首付款、优惠价保证金。最终，法院判决甲房产公司退还乙首付款；以小张收取“优惠价保证金”的行为系超越代理权实施的行为，对甲房产公司不发生效力，判决小张退还优惠价保证金。

法律规定

《中华人民共和国民法典》第一百七十条第一款规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”

《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”

法官释法

职务代理，是指代理人根据其在法人或者非法人组织中所担任职务，依据其职权对外实施民事法律行为的代理。执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，无需法人或者非法人组织的特别授权，对法人或者法人组织发生效力。本案中，小张向乙销售房屋，并以公司名义收取乙的首付款并向乙出具公司财务收据，该行为系其履行职务行为，系有权代理，其行为效力能够及于被代理人即甲房产公司。

无权代理是指代理人无代理权、超越代理权或在代理权终止以后所从事的代理行为。行为人实施的行为未被被代理人追认时，则其实施的民事法律行为不能对被代理人发生效力，此时，行为人对相对人应当承担责任。本案中，小张以个人名义收取“优惠价保证金”，其行为也未得到甲房产公司追认，其行为构成无权代理，其行为效力不能及于被代理人甲房产公司，应由小张自己对相对人乙承担责任。